ΓΙΩΡΓΟΣ ΛΙΑΛΙΟΣ πηγή η καθημερινή
Εκτεταμένες αλλαγές και ανατροπές στη
χωροταξική, πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία φέρνει μέσα στο επόμενο
διάστημα το υπουργείο Περιβάλλοντος. Πρώτο ήρθε προχθές με τη διαδικασία του
κατεπείγοντος ένα χωροταξικό - πολεοδομικό σχέδιο νόμου, το οποίο, μάλιστα,
συνδέθηκε πολιτικά με τα προαπαιτούμενα για την εκταμίευση της επόμενης δόσης.
Θα ακολουθήσει σχέδιο νόμου για τα δάση, ενώ το τρίπτυχο θα κλείσει με τον
αιγιαλό και την παραλία.
Το σχέδιο νόμου που κατατέθηκε προχθές στη
Βουλή αποτελείται από δύο κομμάτια: το πρώτο συνδέεται άμεσα με τις
μεταρρυθμίσεις που προωθούνται τον τελευταίο καιρό και στοχεύει να απαλείψει το
«εμπόδιο» της χωροταξικής νομοθεσίας στην επιχειρηματική δραστηριότητα (καθώς
στο παρελθόν πολλές επενδύσεις έχουν ακυρωθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας
επειδή δεν προβλέπονται στον σχεδιασμό μιας περιοχής). Και το δεύτερο αφορά την
τροποποίηση της νομοθεσίας για τις χρήσεις γης, δηλαδή το ποια δραστηριότητα θα
επιτρέπεται σε κάθε περιοχή.
Αυτό το δεύτερο κομμάτι παρουσιάστηκε για
πρώτη φορά προχθές στη Βουλή, χωρίς να προηγηθεί διαβούλευση (το σχέδιο νόμου
για τις χρήσεις γης που δόθηκε σε διαβούλευση το περασμένο φθινόπωρο είχε
σημαντικές διαφοροποιήσεις).
Βασικά σημεία
Στόχος του νομοθέτη είναι να ελαχιστοποιήσει
τους περιορισμούς στην άσκηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων μέσα στις πόλεις,
αλλάζοντας πολύ βασικές αρχές στον τρόπο που τα πολεοδομικά συγκροτήματα
λειτουργούν ενισχύοντας την οικοδόμηση. Μεταξύ άλλων:
• Καταργούνται οι περιοχές αμιγούς κατοικίας.
Είναι σήμερα η πιο αυστηρή από τις κατηγορίες χρήσεων γης, καθώς στις περιοχές
αμιγούς κατοικίας επιτρέπονται ελάχιστα (τέτοιες περιοχές είναι το Ψυχικό,
μεγάλο μέρος της Φιλοθέης, η Βουλιαγμένη). Οι περιοχές αυτές θα μετονομαστούν
σε «περιοχές κατοικίας» και θα μπορούν να χαρακτηρίζονται έτσι μόνο όταν
πληρούν πολύ αυστηρές προϋποθέσεις (λ.χ. τα κτισμένα οικόπεδα να υπερβαίνουν το
80% των οικοπέδων της). Ενώ, παράλληλα, θα μπορούν να υποδεχθούν καταστήματα
γειτονιάς, κέντρα διασκέδασης, ξενοδοχεία, κτίρια κοινωνικής πρόνοιας,
συνεργεία αυτοκινήτων, έως και εμπορευματικούς σταθμούς (στους βασικούς οδικούς
τους άξονες, οι οποίοι υποχρεωτικά εξαιρούνται από τις προστατευτικές
διατάξεις).
• Γενικά καταργούνται όλες οι διατάξεις που
προστατεύουν την κατοικία πάνω σε κύριους οδικούς άξονες. Η αλλαγή αυτή δεν θα
αφορά μόνο τις λεωφόρους, αλλά και όλους τους βασικούς δρόμους των δήμων όπου
σήμερα μπορεί να μην επιτρέπεται η λειτουργία καταστημάτων. Για παράδειγμα, μια
διάταξη ορίζει ότι στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, εάν στη μια πλευρά του
δρόμου ισχύει σήμερα χρήση γενικής κατοικίας (όπου επιτρέπονται καταστήματα και
αρκετά είδη επιχειρήσεων), τότε υποχρεωτικώς θα ισχύει το ίδιο και για την άλλη
πλευρά του δρόμου, ακόμα κι αν είναι αμιγούς κατοικίας (όπου σήμερα όλα τα
παραπάνω απαγορεύονται). Πρόκειται για μία από τις πολλές φωτογραφικές
διατάξεις του σχεδίου νόμου, καθώς αφορά ακίνητα σε περιοχές αμιγούς κατοικίας,
τα οποία οι ιδιοκτήτες τους θέλουν να αξιοποιήσουν επιχειρηματικά. Στο
παρελθόν, πάντως, οι απόπειρες της πολιτείας να τροποποιήσει «τοπικά» το
πολεοδομικό σχέδιο μιας περιοχής σε αυτήν την κατεύθυνση ακυρώνονταν σταθερά
από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
• Ορίζονται δύο νέες κατηγορίες περιοχών,
«κατοικίας επιπέδου γειτονιάς» και «κατοικία ενδιάμεσου επιπέδου». Στην πρώτη,
στην οποία η κατοικία πρέπει να καταλαμβάνει τουλάχιστον το 50% ανά κτίριο,
επιτρέπεται πλήθος δραστηριοτήτων, από εμπορικά καταστήματα έως ιδιωτικές
κλινικές και κτίρια στάθμευσης. Στη δεύτερη κατηγορία προστίθενται και άλλες
επιβαρυντικές χρήσεις, όπως πολυκαταστήματα, συνεδριακά κέντρα, εστιατόρια,
καφετέριες κ.ά. Χαρακτηριστικό της φιλοσοφίας του νομοθέτη είναι ότι επιτρέπει
υπέρβαση της δόμησης σε χώρους συνάθροισης (όπως κτίρια εκθέσεων,
κινηματογράφους κ.λπ.) και περίθαλψης, αν η χρήση προβλέπεται από το
εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
• Στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων
(δηλαδή τα μικρά χωριά) που δεν έχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης επιτρέπεται
πλήθος νέων χρήσεων, από μικρά ξενοδοχεία έως επαγγελματικά εργαστήρια και
αποθήκες.
• Επιτρέπονται διάφορες χρήσεις μέσα στους
κοινόχρηστους χώρους πρασίνου (δηλ. άλση και πάρκα) μέσα στις πόλεις, όπως
εστιατόρια, καφετέριες και χώροι αναψυχής. Οι χώροι πρασίνου που βρίσκονται
εκτός σχεδίου επιτρέπεται να λειτουργούν ως απόθεμα γης για τη δημιουργία
«αστικών υποδομών» (λ.χ. μονάδες καύσης απορριμμάτων, χώροι επεξεργασίας
στερεών τοξικών αποβλήτων). Η διάταξη αυτή, σε συνδυασμό με άλλες διατάξεις του
ίδιου νομοσχεδίου, εκτιμάται ότι ανοίγει τον δρόμο για τη δημιουργία τέτοιων
υποδομών σε χώρους πρασίνου, όπως λ.χ. ο Υμηττός.
Οι επενδύσεις σε πρώτο πλάνο
Τέλος στην ακύρωση επενδυτικών σχεδίων
εξαιτίας της ασυμφωνίας τους με τον χωροταξικό σχεδιασμό μιας περιοχής βάζει το
υπουργείο Περιβάλλοντος. Στο νέο μοντέλο «ευέλικτης» χωροταξίας, τον πρώτο λόγο
έχει το επενδυτικό σχέδιο, καθώς όλα τα επίπεδα του σχεδιασμού τροποποιούνται
με μια απλή υπουργική απόφαση. Το ερώτημα, βέβαια, που εγείρεται είναι αν αυτή
η προσέγγιση τελικά θα ικανοποιήσει την επιχειρηματική κοινότητα ή το
ευμετάβλητο του χωροταξικού σχεδιασμού θα προβληματίσει, αντί να προσελκύσει,
τους υποψήφιους επενδυτές.
Συνοπτικά, το σχέδιο προβλέπει τα εξής:
• Καταργείται το εθνικό χωροταξικό πλαίσιο
και αντικαθίσταται από ένα γενικό πλαίσιο πολιτικής που ονομάζεται «εθνική
στρατηγική». Πρόκειται για «κείμενο αρχών που περιλαμβάνει τους βασικούς άξονες
και τους μεσοπρόθεσμους στόχους χωρικής ανάπτυξης στο επίπεδο της γενικής
κυβέρνησης και των φορέων της, καθώς και τα προτεινόμενα μέτρα και δράσεις».
• Τη θέση του, στην κορυφή της πυραμίδας του
σχεδιασμού παίρνουν τα ειδικά χωροταξικά που (προς... σύγχυση όσων προσπαθούν
να αντιληφθούν τις αλλαγές) μετονομάζονται σε «εθνικά χωροταξικά πλαίσια».
Σήμερα τέτοια ειδικά πλαίσια υφίστανται για τις φυλακές, τον τουρισμό, τη
βιομηχανία, τις ΑΠΕ και τις υδατοκαλλιέργειες. Θα αφορούν τόσο τη διάρθρωση
τομέων και παραγωγικών κλάδων, όπως ισχύει σήμερα, όσο και οικιστικά δίκτυα ή
περιοχές που έχουν ιδιαίτερη σημασία. Θα έχουν πενταετή διάρκεια, αλλά θα
μπορούν να τροποποιηθούν ανά πάσα στιγμή με μια απλή υπουργική απόφαση.
• Ακολουθούν τα Περιφερειακά Χωροταξικά
Πλαίσια που, όπως σήμερα, θα αποτυπώνουν τις βασικές κατευθύνσεις σε επίπεδο
περιφέρειας. Τα υφιστάμενα περιφερειακά χωροταξικά βρίσκονται υπό αναθεώρηση τα
τελευταία τρία χρόνια. Θα έχουν πενταετή διάρκεια, αλλά θα μπορούν να
τροποποιηθούν ανά πάσα στιγμή με υπουργική απόφαση.
• Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και Σχέδια
Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) μετονομάζονται σε
«τοπικά χωρικά σχέδια». Δεν θα καταρτίζονται απαραίτητα σε επίπεδο δήμου: θα
μπορούν να περιλαμβάνουν μόνο μία δημοτική ενότητα ή να είναι διαδημοτικά.
Αξιοσημείωτο είναι ότι θα υπέρκεινται των Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου και άλλων
ειδικών διαταγμάτων ή διατάξεων οι οποίες θα καταργηθούν. Η ρύθμιση αυτή θα
έχει τεράστιες συνέπειες σε περιοχές με μεγάλες οικιστικές πιέσεις, καθώς με
μια τροποποίηση του ΓΠΣ θα μπορούν να αλλάξουν οι κανόνες που σήμερα ισχύουν
(αρτιότητες, χρήσεις γης κ.λπ.) «εφόσον τούτο κρίνεται απαραίτητο για την
κάλυψη αναγκών οικιστικής, παραγωγικής ή επιχειρηματικής ανάπτυξης ή
ανασυγκρότησης».
• Για πρώτη φορά, καθορίζονται ανώτατα όρια
συντελεστών δόμησης ανάλογα με την επιλεγείσα χρήση: για περιοχές κύριας
κατοικίας έως 0,8, για πολεοδομικά κέντρα έως 1,2, για περιοχές τουρισμού έως
0,6, για περιοχές β΄ κατοικίας έως 0,4.
• Τέλος, ρυμοτομικά και πράξεις εφαρμογής θα
συγχωνευθούν σε ένα στάδιο, στα «ρυμοτομικά σχέδια εφαρμογής», προκειμένου να
επιταχυνθεί η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού. Αντίθετα, με τη νομολογία
του ΣτΕ, θα εγκρίνονται όχι με προεδρικό διάταγμα αλλά με απόφαση γ.γ.
Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
